O Clube FII fez um levantamento sobre a exposição de Fundos Imobiliários à varejista Americanas, que teve um rombo nas contas de R$ 20 bilhões detectado e divulgado na noite desta quarta-feira (11), após o fechamento da bolsa de valores.

O escândalo levou aos pedidos de demissões de Sergio Rial, ex-CEO que permaneceu apenas dez dias no cargo, além de André Covre, que exercia o cargo de diretor de Relações com Investidores da empresa.

No dia seguinte, as ações AMER3 na B3 entraram em leilão com queda superior a 90%, o que levou a bolsa a prorrogar o leilão por três vezes antes das ações irem a negócios no pregão regular. No final do dia, AMER3 fechou com queda de 77,33% a R$ 2,72. Antes do anúncio do rombo, a ação havia fechado a R$ 12,00.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) abriu dois processos para apurar o caso que pode, inclusive, gerar um inquérito policial e ser enquadrado no Código Penal por suposta fraude no mercado de ações.

De acordo com a área de Research do Clube FII News, pelo menos, nove Fundos Imobiliários estão expostos ao problema por terem no portfólio lojas alugadas para a varejista. Estes FIIs estão na categoria de tijolo, ou seja, contam com imóveis físicos na carteira.

São eles:  

A situação de cada Fundo Imobiliário exposto

Maxi Renda (MAXR11)

Dos oito imóveis, seis estão locados para a Americanas, um valor de R$ 32 mil o metro quadrado dos 60 mil m² contidos no Fundo. Os imóveis estão localizados em Taguatinga (DF), vitória (ES), Belém (PA) e Maceió (AL). O fundo possui vacância de 3% e está sendo negociado com 44% de desconto em relação ao valor justo dos imóveis. As cotas fecharam em queda de 2,8% no pregão do dia 12 de janeiro.

Vila Olimpia Corporate (VLOL11)

O Vila Olimpia Corporate – Torre B fica localizado da Rua Fidêncio Ramos, 302, no bairro da Vila Olímpia, na cidade de São Paulo. A B2W - que faz parte do grupo após a fusão em 2021 - é ocupante de 5,2 mil metros quadrados no empreendimento que possui um total de 19,5 mil m², ou seja, cerca de 27% da área total do empreendimento. A gestora não divulga a participação em termos de receita da companhia dentro do FII. O VLOL11 passará a compor a carteira do FII PVBI11 após aquisição aprovada em assembleia.

GGR Covepi (GGRC11)

Segundo o último relatório, o fundo possui 14 inquilinos e a Americanas representa 20% da receita de novembro de 2022 e 17,57% do último semestre do mesmo ano. O único galpão locado para a Americanas fica localizado em Uberlândia (MG) e tem aproximadamente 89 mil metros quadrados. No pregão do dia 12 de janeiro, as cotas fecharam em queda de 3,8%. 

XP Log (XPLG11)

No caso do XPLG11, a participação da B2W é de 8% nas receitas totais do fundo e de 7% da área bruta locável (ABL) total do imóvel, ou seja, correspondente a apenas 82 mil metros quadrados dos 955 mil m² do FII. No pregão após anúncio da incongruência de informações contábeis, o XPLG11 apresentou queda de 0,85%.

VBI Logístico (LVBI11)

O VBI Logístico também possui a B2W como inquilina com 7% de participação nas receitas do fundo. A varejista ocupa 18 módulos do imóvel VBI Log Aratu (ex-Aratulog) localizado na cidade de Simões Filho (BA). A ABL que a empresa ocupa é de 57,6 mil metros quadrados. As cotações do fundo fecharam em queda de 1,7%.

Bresco Logística (BRCO11)

Sobre o Bresco Logística, B2W e Americanas têm participações de 3,6% da receita do fundo. O BRCO11 fechou o pregão do dia 12 de janeiro com desvalorização de 0,90%.

Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11)

No final do ano passado, o Vinci Imóveis Urbanos comprou dois imóveis na mesma rua no bairro de Jacarepaguá, Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro com 625 metros quadrados locados para a Americanas e DASA. A participação deste imóvel é de apenas 1% do total e as cotações fecharam em queda de 0,67% em 12 de janeiro.

RBR Log (RBRL11)

No início de novembro de 2022, a Americanas comunicou ao FII RBR Log a devolução antecipada do imóvel em relação ao prazo final do contrato referente ao imóvel Galpão Hortolândia II. Como a locatária não irá permanecer no imóvel, o fundo fará jus à multa rescisória no valor de R$ 1,7 milhão que deverá ser somado aos aluguéis de aviso prévio no total múltiplo de 17 aluguéis pela saída antecipada. No pior dos casos, o fundo ficaria sem receber estes valores em uma possível falência da companhia. As cotações do fundo fecharam em queda de 0,87% em 12 de janeiro.

CSHG Logística (HGLG11)

O CSHG Logística vendeu o imóvel denominado ‘Galpão Uberlândia’ de 89 mil metros quadrados para o fundo GGRC11 que está totalmente locado para a Americanas e tem parcela a receber do novo dono. Outro imóvel que tinha a Americanas como inquilino era o de Betim (MG), onde a varejista também comunicou a desocupação no imóvel.

Os fundos de Shopping Centers

Os Fundos Imobiliários listados de shoppings centers possuem, na maioria, a Americanas como locatária. Porém, devido à quantidade de lojas dentro dos shoppings - em torno de 200 - a participação de uma única loja, mesmo sendo da categoria mega, representa pouquíssimo em percentual nos fundos com vários ativos, segundo Danilo Barbosa, diretor de Research do Clube FII.

“Somando a ABL de todos os fundos que divulgam dados de locatários, a Americanas ocupa um total de aproximadamente 300 mil metros quadrados de área bruta locável, desconsiderando a ABL presente em shoppings”.

Barbosa pontua que o rombo atual é quase duas vezes maior que o valor da companhia. No entanto, não é possível afirmar se a empresa vai quebrar ou não.

“É necessário aguardar mais informações que serão divulgadas pela empresa ao mercado. É provável que os credores concordem em rolar a dívida para evitar a quebra da empresa. Desta forma, a empresa também poderá divulgar um novo follow-on - nova oferta de ações ao mercado - para honrar com o passivo de curto prazo recém-divulgado”.

O analista afirma que, como resultado, a Americanas terá seu nível de crédito rebaixado por agências de classificação de risco e, com isso, encontrará taxas muito maiores no caso de novos empréstimos.

“Observando pelo espectro de falência, os FIIs que possuem como inquilina a Americanas seriam impactados em princípio por inadimplência e, posteriormente, por vacância no pior dos casos”.

Cada FII pode sofrer um impacto diferente, a depender da exposição desta locatária dentro do portfólio, lembra Barbosa.

Ele explica que fatos de inadimplência e vacância são bem conhecidos e comuns em Fundos Imobiliários e é natural que um fundo passe por estas situações em algum momento.

“A equipe de gestão dos fundos está lá justamente para trabalhar na melhoria destes dois principais indicadores detratores de receitas, além de minimizar os impactos para os cotistas. Além disto, não é possível afirmar que, até este momento, o pior dos casos irá acontecer. No entanto, infelizmente, o mercado acaba precificando sempre o futuro e, muitas vezes, o incerto”.

Para Rodrigo Cardoso de Castro, fundador e CEO do Clube FII, eventos como esse servem para compreender melhor a segurança dos Fundos Imobiliários por terem seus lastros em imóveis, no caso dos FIIs de tijolo.

Ele ressalta a importância de lembrar que, seja qual for o prejuízo da empresa e na pior hipótese, ela deixa o imóvel vago para dar lugar a outra empresa financeiramente saudável.

“O FII, como proprietário do imóvel, nunca vai participar do prejuízo de seus inquilinos. É por isso que eu também denomino os FIIs como uma espécie de seleção automática das melhores empresas", conclui.