Com o novo aumento da taxa de juros no Brasil, investidores se questionam se a pressão nas cotações dos Fundos Imobiliários (FIIs) teria chegado ao fim ou se as cotas podem se desvalorizar. A alta de 1 ponto percentual na taxa Selic na semana passada, para 14,25% ao ano, já era esperada pelos investidores, e a falta de uma “surpresa” trouxe certo alívio.

A política monetária contracionista tende a continuar, conforme indicado no comunicado da última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, que sinalizou uma nova alta de menor magnitude na próxima reunião. Economistas consultados pela autarquia também projetam juros mais altos, e esperam que a taxa termine o ano em 15%, de acordo com o Boletim Focus. As expectativas de inflação desancoradas, o risco fiscal e o câmbio pressionado são alguns dos fatores que tendem a manter os juros elevados por mais tempo.

Mas, como a recente elevação na Selic veio conforme esperado pelos investidores, ou seja, já estaria precificada pelo mercado, a expectativa é de que não haja grandes variações nos FIIs, que já estariam descontados, refletindo as incertezas atuais, na opinião de Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII.

“Isso continua configurando excelente oportunidade para o carrego, uma vez que a Selic é uma medida na canetada para conter a inflação, e quando isso for feito, quando a inflação arrefecer, a gente deve ter um cenário macroeconômico melhor, ou pelo menos um pouco melhor e mais controlado em termos de contas”, ressalta.

Qual tipo de FII é mais penalizado pelos juros elevados?

No acumulado de 2025, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registra alta de 4,92%, chegando a 3.269,35 pontos nesta segunda, 24 de março. No entanto, desde o início do ciclo de aperto monetário, em 18 de setembro de 2024, o índice apresenta queda de 2,51%.

O contexto de elevação na taxa de juros tende a impactar negativamente todos os ativos de renda variável, incluindo os fundos. No mercado de FIIs, ainda que os juros influenciem em todos os segmentos, os de tijolo são os mais penalizados, destaca Lana Santos, analista de Fundos Imobiliários do Clube FII.

Enquanto isso, outros tipos de fundos podem sofrer menos, como os FIIs de CRI. Ainda que sejam ativos de renda variável e tenham sofrido quedas nas cotações diante do cenário macro mais desafiador, esses fundos investem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são ativos de renda fixa com rentabilidade atrelada a indexadores como inflação e juros.

“Isso significa que a alta da inflação e dos juros eleva a receita desses ativos, e por consequência, os rendimentos recebidos pelos cotistas. Então, embora o cenário seja desafiador para as cotações, ele pode ser muito favorável para os rendimentos dos FIIs de CRI”, compara.

Diante do impacto dos juros elevados, o investidor deve priorizar a qualidade, não os rendimentos pagos pelos fundos, alerta a analista. “Ao mesmo tempo que o rendimento do credor fica mais alto, a dívida do devedor fica mais cara, e com isso, pode ser observado um número maior de casos de inadimplência”.

Como o cenário internacional influencia nos juros no Brasil e os investimentos locais?

O investidor segue atento à política monetária brasileira, mas também de olho no mercado americano. Enquanto o Brasil continua o aperto, indicando nova alta em menor magnitude, os Estados Unidos pausaram o ciclo de cortes. Em meio às incertezas, principalmente com a política tarifária, o Federal Reserve manteve os juros inalterados nos EUA na reunião de março, no patamar entre 4,25% e 4,5%.

Com juros nos EUA em pausa, não haveria muito espaço para que o mercado retorne a projetar cortes no mercado brasileiro, na opinião de Santos. “Uma das variáveis impactadas é a rentabilidade dos títulos do governo americano, as treasuries, que entregam um rendimento elevado quando mais altas forem as taxas de juros. Com isso, o investidor que busca mais retorno atrelado a um menor risco pode redirecionar seu capital em direção aos EUA, um país com menor risco do que um emergente, como o Brasil”, detalha.

A saída de capital pressiona o câmbio, e o dólar em um patamar elevado segue afetando a inflação brasileira, tendo em vista a dependência de insumos importados e a cotação de commodities no mercado internacional. Essa pressão inflacionária reforçada pelo câmbio torna mais difícil a atuação da autoridade monetária brasileira, que precisa manter ou ainda elevar mais a Selic para buscar atingir a meta contínua de inflação estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), atualmente em 3%, com 1,5 ponto percentual de tolerância.

“Portanto, a manutenção de juros nos EUA e a elevação da Selic no Brasil, embora não estejam diretamente correlacionados, tendem a se influenciar, pois os juros norte americanos funcionam como um certo piso de até onde podem cair os juros brasileiros, de modo a manter o investimento no país atrativo”, conclui a especialista do Clube FII.

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