São muitas as dimensões pelas quais a recuperação judicial da Americanas chama a atenção do mercado. Pelo ponto de vista do tamanho da dívida, ela é a 4ª maior do país, com débitos superiores ao PIB de 16 capitais brasileiras, e mesmo de cidades pujantes como Jundiaí, Ribeirão Preto e Santos.

Pelo ponto de vista jurídico, questões importantes serão respondidas pelo Poder Judiciário e demais atores institucionais. Uma, em particular, deve ser acompanhada com atenção pelo mercado: os aluguéis vincendos podem ser incluídos no plano de recuperação?

Muitos fundos de investimento e donos de imóveis foram incluídos na lista de credores nesta condição. Os gestores do Fundo Imobiliário Bresco Logística, por exemplo, chegaram a publicar fato relevante informando que não existem aluguéis em atraso devidos pela Americanas.

Não se sabe, portanto, se a companhia pretende inadimplir os aluguéis indicados ou sujeitá-los aos mecanismos de pagamento que serão apresentados à assembleia de credores.

A recuperação judicial abrange todos “os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos” (art. 49, Lei de Recuperação Judicial). Ao interpretar a regra, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no julgamento do Recurso Especial n. 1.840.531/RS que “Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador”. Por este ponto de vista, os aluguéis vincendos se sujeitariam ao plano.

Entretanto, necessário analisar a peculiaridade do crédito decorrente de locação. A obrigação pactuada é periódica e sucessiva: mês a mês o dever de pagar nasce e se extingue caso ocorra o adimplemento, tendo como contrapartida a cessão da posse do imóvel.

Os aluguéis futuros, portanto, não existem no momento da recuperação; eles somente serão devidos se o imóvel, no futuro, for utilizado pelo locatário. Por conta disso, os aluguéis sujeitos à recuperação são apenas os vencidos, como tem entendido em inúmeros julgados o Tribunal de Justiça de São Paulo.

Mesmo para aluguéis já vencidos antes do pedido de recuperação, a jurisprudência brasileira tem sido cautelosa quanto a possibilidade de a recuperanda manter-se no imóvel. Nestes casos, a devedora sustenta que a retomada impedirá sua recuperação, em prejuízo de todos os credores e da função social da empresa.

Ainda que peculiaridades possam levar a decisões distintas, é majoritário o entendimento de que o proprietário não fica privado da retomada do imóvel. Assim, se mesmo os débitos vencidos não alteram o contrato, com maior razão aluguéis vincendos e os direitos decorrentes do contrato de locação não devem ser modificados pela recuperação judicial da locatária.

Casos emblemáticos são sempre oportunidades de refinar, pelo ponto de vista jurídico, a regulação do mercado. Neste ponto, consideramos que o entendimento deve ser: os aluguéis vindouros não devem ser alcançados pela recuperação judicial.

Assim, cabe ao locatário definir se deseja manter o contrato ou rescindir por alteração substancial das condições materiais do contrato. Por fim, o caso da Americanas será uma grande oportunidade de reafirmar este ponto pelos tribunais, inclusive sobre arranjos contratuais como o built to suit e demais temas correlatos de forma a incrementar segurança jurídica no mercado.

As informações contidas neste artigo são de responsabilidade dos autores, não representando necessariamente as ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento do Clube FII.

L’Inti Faiad é diretor jurídico da Manatí Capital Management. Doutor em Direito Econômico pela USP
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Ermiro Ferreira Neto é advogado, sócio de Fiedra, Britto & Ferreira Neto. Doutor em Direito Civil pela USP
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