Se os comunicados de Fundos Imobiliários já parecem confusos e de difícil compreensão, as siglas e termos em inglês adicionam complexidade aos documentos que, na verdade, deveriam servir para o esclarecimento dos investidores.

 

Muitas dessas expressões representam práticas herdadas (ou copiadas) do mercado imobiliário norte-americano – de Real Estate – e as nomenclaturas não são traduzidas para o português pelos participantes do mercado brasileiro, em especial, o de Fundos Imobiliários.

 

 

Os termos, em geral, classificam operações de longo prazo no mercado imobiliário que costumam dar origem a contratos de locação chamados ‘atípicos’ porque não seguem a Lei do Inquilinato, mas fazem parte da Lei de Locações.

 

Isso porque a Lei de Locações de 1991 passou por uma reforma em 2012 que incluiu o artigo 54-A que fala destes contratos de ‘construção ajustada’.

 

As principais características de um contrato atípico são: renúncia ao direito de ação revisional do valor do aluguel - a cada 3 anos as partes podem rever o valor do aluguel - e multa em caso de rescisão antecipada que pode ser igual ao total dos aluguéis a vencer.

 

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Estes contratos atípicos - livremente pactuados - seguem apenas o artigo 54-A em casos de negócios dos tipos BTS ou S&LB, que vamos entender melhor daqui a pouco.

 

Quando um FII fecha um negócio tem por obrigação divulgar os detalhes desta transação por meio de um fato relevante que é publicado no sistema da Comissão de Valores Mobiliários em conjunto com a B3, o Fundos.net, ou simplesmente, fnet.

 

O Clube FII também divulga estes documentos em sua plataforma e, quando é de fundos com número representativo de cotistas, direciona como pauta para o noticiário do Clube FII News, onde é apresentado em forma de matéria jornalística com linguagem mais simplificada.

 

Nos fatos relevantes, um dos termos mais usados é o S&LB, abreviação de Sale & Lease Back que, na tradução do inglês, significa vende e aluga de volta.

 

Neste caso, a expressão representa o negócio em que a empresa vende o imóvel a um Fundo Imobiliário e nem sai do local. Pelo contrário, embora seja o vendedor do imóvel, o aluga de volta e passa a ser, em vez de proprietário, um locatário do FII.

 

Um exemplo foi o negócio entre o fundo Vinci Offices (VINO11) e a TV Globo.

 

 

A segurança do ex-proprietário e atual inquilino é um contrato de aluguel longo e, geralmente, com muitas garantias de que ele terá preferência na permanência no imóvel ao fim do período. Afinal, o locatário quer assegurar que poderá usar aquele imóvel e endereço estratégicos por muitos anos.

 

Por outro lado, o locador também quer ter tempo suficiente para recuperar o dinheiro investido e obter o lucro esperado com o investimento, motivo pelo qual a multa é igual a todos os aluguéis a vencer.

 

Além de buscar garantir o retorno esperado do capital investido, o contrato por período prolongado ainda dá ao comprador do imóvel segurança e previsibilidade em relação à ocupação do local, o que garante o recebimento de receitas necessárias para o pagamento de dividendos mensais aos cotistas do fundo com regularidade.

 

Outro termo comum nos comunicados é o Built to Suit que, na tradução do inglês, significa o negócio em que imóvel é construído sob medida para o inquilino.

 

A sigla para esta expressão é BTS.

 

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Nestes casos, é comum que o investimento feito pelo proprietário - o Fundo Imobiliário - para deixar o imóvel com ‘a cara’ e ‘o jeitão’ do locatário também tenha a garantia de um contrato atípico.

 

Com os ativos personalizados, o FII garante a permanência de inquilinos muito especiais que, em geral, têm boas notas de crédito junto a agências de classificação de risco, o que significa que são empresas boas pagadoras de seus compromissos financeiros.

 

Desta forma, o fundo pode garantir o fluxo de aluguéis deste locatário por um período longo.

 

De acordo com Arthur Vieira de Moraes, professor de Finanças e sócio-diretor do Clube FII, apesar das vantagens, é necessário refletir sobre um ponto de atenção nos contratos BTS.

 

A questão é, justamente, o quão ‘sob medida’ um imóvel é construído para o locatário.

 

“Os contratos são longos, mas o tempo passa. Se o imóvel for demasiadamente específico e se o inquilino não renovar o contrato, o fundo pode ficar com um imóvel difícil de locar para outro inquilino”, alerta.