Uma forma do investidor – iniciante ou experiente - saber se o dinheiro aplicado em um projeto no mercado imobiliário tem retorno é calcular o Cap Rate.  

 

O termo é uma abreviação do inglês ‘Capitalization Rate’, que na tradução para o português significa Taxa de Capitalização ou Taxa de Retorno.

 

 

O Cap Rate é a taxa de retorno que uma propriedade vai gerar com base no seu valor de mercado atual.

 

Além de imóveis, o Cap Rate também pode ser verificado em Fundos Imobiliários, mas com um outro nome: dividend yield. Daqui a pouco a gente detalha isso.

 

Segundo o especialista em mercado imobiliário Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, é importante porque mede o quanto de retorno o dinheiro do investidor traz por meio do investimento em um imóvel.

 

Ele explica que a conta é muito simples. Basta pegar o valor dos aluguéis recebido por mês, multiplicar por 12 e dividir pelo valor investido no imóvel.

 

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“A taxa é uma porcentagem. Quanto maior for a porcentagem, maior é o retorno do capital investidor, ou seja, se der 8% ao ano, é melhor do que um que dá 7% ou 6%.

 

Nicastro explica que, normalmente, os imóveis de alto padrão tendem a entregar um cap rate menor.

 

“Esse ativo não tem um risco intrínseco ao negócio. Então quanto maior o risco, maior o retorno”.

 

Outro ponto importante é que, embora seja simples e fácil de usar, o cap rate não deve ser a única medida usada para avaliar bons investimentos no mercado imobiliário.

 

Embora seja muito utilizada na prática, os especialistas dizem que o cap rate é uma medida muito simplista e não serve, sozinha, para uma tomada de decisão de investimentos.

 

“Quando a gente fala de Fundos Imobiliários, a gente pode usar também o dividend yield – rendimento de dividendo na tradução do inglês – com uma abordagem um pouco diferente de quando a gente faz o cap rate que é em cima do valor total do imóvel, explica Nicastro.

 

O especialista ainda cita outra métrica muito usada no mercado que é a Taxa Interna de Retorno, também conhecida como TIR. A taxa verifica se um investimento é viável ou não por meio da projeção de fluxo de caixa, ou seja, a geração de receita.

 

O professor de Finanças Arthur Vieira de Moraes, sócio e diretor de Educação e Comunicação do Clube FII, chama a atenção para o cuidado que se deve ter ao levar em consideração do cap rate na hora de investir.

 

“Dizem que para toda questão complexa existe uma resposta simples e errada. Cap Rate é um ótimo exemplo disso. Uma conta muito simples de fazer e que te leva a uma resposta que nada diz sobre a qualidade do investimento”.

 

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Moraes cita como exemplo dois imóveis, um oferecendo cap rate de 11,4% ao ano e outro com cap rate de 7,8% ao ano.

 

“Em qual dos dois você investiria? Torço para que a sua resposta seja: não sei, pois não conheço ainda os imóveis, a localização, a qualidade e o estado de conservação deles”.

 

O professor de finanças ainda explica que - assim como ganhar dinheiro e perder peso nunca foram tarefas fáceis - é possível ter certeza de que o imóvel com cap rate muito maior também deve ser de qualidade bem pior. Desta forma, o risco de investir nele é bem maior.

 

“Decisão consciente de investimentos é aquela que considera o risco que vamos assumir e se o retorno esperado é condizente com esse risco. O Cap Rate só mostra o retorno esperado, portanto, não serve para uma tomada de decisão de investimentos”.

 

 

Qual é o melhor nível de cap rate?

 

Não existe um percentual ideal de cap rate.

 

“Realmente não existe um número ideal e, no Brasil, é raro que operações aconteçam muito abaixo de 6% e muito acima de 12%”, explica Moraes.

 

 

Ele complementa que, em termos mensais, o cap rate oscila entre 0,50% e 1% ao mês muito influenciado pelo mercado financeiro.

 

“Quando as taxas de juros estão muito altas no país, investidores profissionais exigem um cap rate maior ao comprar imóveis e vice-versa”.

 

Para o professor, em geral e sem esquecer de considerar a qualidade e o risco do ativo, quanto maior for o cap rate, melhor para quem vai investir.

 

“Dessa forma, o cap rate indica que a rentabilidade esperada é maior".

 

Para Nicastro, não existe o cap rate ideal porque cada ativo entrega um retorno, o que é muito semelhante a investimentos em ações: quanto maior o risco, maior deve ser o retorno”, explica Nicastro.

 

O especialista afirma que o ideal para Brasil é um cap rate capaz de trazer uma rentabilidade acima da taxa Selic.

 

“O que vai render mais meu dinheiro? Dentro do banco vencendo com a Selic pagando x% ao mês ou investir em um imóvel? O objetivo é sempre trazer mias retorno do que outras opções de investimento”.

 

Um exemplo citado por Nicastro foi a queda da taxa real de juros para 2%, muito capital flutuou para o mercado imobiliário durante a pandemia porque entregava rentabilidade de 7% a 9% ao ano.

 

“O capital sempre vai atrás de quem entrega mais. Então, quanto maior for o cap rate, melhor é. A média no Brasil está variando de 7% a 10%”.

 

 

O ‘Cap Rate’ dos Fundos Imobiliários

 

Ao comprar a cota de um Fundo Imobiliário – também conhecido como FII - o investidor se torna dono de uma parte dos ativos deste fundo e vai receber um dividendo.

 

Estes ativos podem ser imóveis físicos como galpões logísticos, lajes comerciais, shopping centers ou instrumentos de crédito que geram retorno e financiam os setores imobiliário, a exemplo dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

 

Os ativos em carteira também podem ser instrumentos de crédito para financiamento de projetos do agronegócio – os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) – presentes nos portfólios dos Fundos de Investimentos das Cadeias Produtivas Agroindustriais, os Fiagros.

 

O investidor passa a receber um dividendo - em geral mensal - por este patrimônio como se fosse um aluguel todo mês com a vantagem de não precisar se preocupar com a gestão dos imóveis ou dos ‘papéis de crédito’.

 

A remuneração do investidor é proporcional à quantidade de cotas que ele possui e o retorno anual vindo com aquele investimento pode ser menor do que seria comprar um imóvel. 

 

Moraes explica que o investidor pode usar para os FIIs a mesma conta válida aos imóveis.

 

“Dividindo o valor que se espera receber de dividendos em 12 meses pelo preço a pagar pela cota, teremos uma rentabilidade esperada. A única diferença é que, no mercado financeiro, essa conta é chamada de dividend yield”.

 

Então, se um fundo distribuiu R$ 0,70 de dividendos por cota e um investidor acreditar que esse valor se manterá nos próximos 12 meses, vai dividir o valor do dividendo pelo preço a pagar pelas cotas.

 

“Se a cota estiver R$ 100,00, o dividend yield mensal será de 0,70% (0,70 / 100) * 100”.

 

Para saber o dividend yield anual é necessário, primeiro, multiplicar o dividendo por 12 e, em seguida, dividir o resultado pelo preço da cota.

 

“No exemplo seria (8,40/100) * 100 = 8,40%”.

 

 

O que impacta o cap rate?

 

Duas variáveis podem ter impacto direto no cap rate: o aluguel e valor do imóvel.  

 

Por isso, tudo que afetar a receita imobiliária também atinge o cap rate. Alguns exemplos são inadimplência, revisões no contrato de aluguel, correções monetárias por índice de inflação e variações na taxa de vacância.  

 

Portanto, quem compra um imóvel deseja ter o maior cap possível e, quem vende, quer que o comprador tenha o menor cap possível, pois significa que vendeu bem o imóvel.

 

 

Os riscos presentes no cap rate

 

Os riscos que podem impactar o cap rate são bem conhecidos das pessoas que lidam com o mercado imobiliário.

 

Estes riscos incluem o estado e o tipo da propriedade, a ausência de locatários ou a inadimplência de inquilinos, os termos dos contratos de aluguel, a situação da economia, a documentação dos imóveis e possíveis ações judiciais sobre eles.

 

No entanto, na opinião de Moraes, o maior risco é tomar uma decisão de investimentos apenas com base no cap rate no caso dos imóveis, ou no dividend yield no caso dos fundos imobiliários.

 

“Isso porque essas contas devem ser consideradas somente após os fatores qualitativos terem sido analisados. No caso de um imóvel, localização, qualidade e estado de conservação do ativo”.

 

No caso dos fundos imobiliários, o investidor deve se ater a características como qualidade do patrimônio, diversificação do portfólio do fundo e qualidade da gestão.

 

“Só depois disso é que interessa saber o cap rate ou o dividend yield que vão ajudar a mensurar se o preço pago não está caro e levando a uma rentabilidade muito baixa”, conclui.