Você já ouviu falar em renda mínima garantida? O termo é muito comum no mercado de Fundos Imobiliários, mas muitos investidores ainda desconhecem este mecanismo criado para manter a regularidade na obtenção de renda com foco na distribuição aos cotistas.

Conhecida também como aluguel mínimo ou garantido, a renda mínima garantida é uma engenharia financeira que os fundos fazem ao realizar uma compra especulativa e, ao mesmo tempo, manter o pagamento de dividendos durante um período. 

O professor de Finanças e diretor de Educação e Comunicação do Clube FII, Arthur Vieira de Moraes, explica que a grande maioria dos investidores de Fundos Imobiliários deseja receber renda mensalmente e, de preferência, uma renda estável e harmônica.

“Por isso, quando um fundo compra um novo imóvel, caso este não esteja performado, ou seja, já pronto e alugado, haverá uma diminuição temporária do rendimento até que fique pronto ou até que seja totalmente locado”.

Assim, para que não ocorra essa diminuição de rendimentos, é comum que os gestores combinem com o vendedor do imóvel uma estrutura em que o fundo paga um valor maior pelo imóvel. Parte desse valor vai sendo devolvido periodicamente ao fundo até uma data determinada. Essa operação garante um faturamento que irá compor a distribuição de rendimentos.

Moraes pontua que, na prática, a renda mínima é dinheiro do próprio fundo (portanto do cotista), que sai do fundo à vista como um sobrepreço na compra, e volta em parcelas como recebimento de aluguel.

“A estrutura permite aos gestores comprarem ativos que acreditem ser de interesse do fundo e, ao mesmo tempo, garantam resultados de médio e longo prazos sem que os investidores do fundo tenham que suportar uma diminuição dos rendimentos no período de construção ou prospecção de inquilinos para os imóveis”.

 A história do ‘aluguel mínimo’

A renda mínima é usada há muitos anos, de acordo com Arthur Vieira de Moraes.

“Um exemplo é o fundo Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) que, quando foi lançado em 2003, tinha uma estrutura de renda mínima para garantir rentabilidade de 1% ao mês durante o período em que a administradora do shopping buscava lojistas para locar as lojas”.

Outros fundos da mesma época, a exemplo do Projeto Água Branca (FPAB11) e do Memorial Office (FMOF11), também possuíam renda mínima garantida periódica que visava gerar renda enquanto os prédios de escritórios eram construídos ou ainda contavam com poucos inquilinos.

O valor da renda mínima é definido pelo gestor e depende de quanto será acrescido ao preço do imóvel, além de quanto tempo ele quer que o fundo receba essa renda.

Portanto, uma boa estrutura é aquela em que o valor definido para a renda mínima é alinhado com os valores de locação praticados no mercado em que o imóvel está inserido.

Caso contrário, haverá diminuição dos rendimentos após o término da renda garantida mesmo que o imóvel esteja todo locado.

O que pode dar errado com a Renda Mínima Garantida?

Segundo Moraes, como efetivamente o dinheiro sai do fundo e vai para a conta de terceiros, o primeiro risco é justamente o de crédito, ou seja, do terceiro devedor não poder ou não querer pagar.

“Foi o que aconteceu no caso do Projeto Água Branca que conseguiu reaver os valores depois de um longo processo judicial iniciado em 2004 e que terminou apenas em 2018”.

O professor ainda lembra o caso do antigo Domo FII, que tinha renda garantida pela PDG Realty. A empresa começou a atrasar os pagamentos em 2016 e, depois, parou de pagar. Em março de 2017, pediu recuperação judicial. Os valores que o fundo tinha a receber entraram na lista de credores da empresa como quirografários - créditos sem garantias e privilégios que ficam quase no final da ‘fila’ para receber.

Recentemente, em 2022, o Fundo Imobiliário REC Renda Imobiliária (RECT11) teve problemas para receber da BR Properties a renda mínima garantida por um projeto na Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro.

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Já ao final do período de pagamento, a empresa do setor imobiliário alegou discordar da forma de cálculo, mas acabou pagando o que devia em meados de setembro.

Outro risco é do processo de locação demorar mais do que o período da renda mínima, como provavelmente tende a acontecer com o Fundo Imobiliário RBR Properties (RBRP11) em relação ao edifício River One, em São Paulo.

Moraes lembra que o imóvel ainda está com cerca de 94% de vacância e a renda mínima terminou 15 meses após a assinatura do compromisso de compra e venda que foi no final de 2020.

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Mais um risco da renda mínima garantida é do valor estabelecido ter sido muito mais alto do que nos contratos de locação que vão sendo fechados.

Isso aconteceu no passado com o Fundo Imobiliário Shopping West Plaza (WPLZ11) que, ao final da renda mínima, teve o rendimento gerado pela receita de locação do fundo em um valor bem inferior.