Conforme Ribeiro cita na coluna, embora amplamente noticiada pela mídia devido às mudanças na tributação de fundos, a Lei 14.754 traz em seu Artigo 42 alterações significativas relacionadas à alavancagem dos FIIs. Essas mudanças passaram desapercebidas por boa parte do mercado.

Ribeiro lembra que as duas principais alterações se encontram no Artigo 7°, e no Artigo 12. O Art. 7° permite a constituição de ônus sobre imóveis dos FIIs, tornando possível a utilização desses bens como garantia para dívidas assumidas pelos fundos ou por seus cotistas. Esta modificação representa uma guinada nas práticas já existentes, onde a alavancagem era realizada principalmente por meio da compra de imóveis dados como garantia para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que, por sua vez, tinham como devedores os próprios FIIs. O Artigo 12 também sofreu alterações, especificamente o Inciso II, que anteriormente vedava a prestação de fiança, aval, aceite ou coobrigação, mas que agora permite essas ações, desde que se destinem a garantir obrigações assumidas pelo Fundo ou por seus cotistas.

“Essa nova regulamentação possibilita que imóveis já integrantes do patrimônio de um FII sejam utilizados como garantia para obrigações assumidas pelo fundo” - comenta Ribeiro - “abrindo caminho para práticas semelhantes ao "home equity" no contexto dos FIIs”.

Dessa forma, um FII pode, por exemplo, emitir um CRI e utilizar um imóvel já existente em seu patrimônio como garantia, desde que os recursos sejam destinados à aquisição de novos imóveis, desenvolvimento, reformas ou retrofits, atendendo às regulamentações da CVM.

Nos Estados Unidos, os Mortgage REITs costumam ser mais alavancados que os Equity REITs, proporcionando uma referência para os possíveis impactos dessa mudança na indústria brasileira. Contudo, é importante considerar que as estruturas dos REITs americanos são distintas dos FIIs brasileiros.

Riscos e Benefícios
Do ponto de vista financeiro, a alavancagem sempre implica em riscos, como o descasamento entre ativo e passivo, retorno inferior ao esperado do ativo adquirido, ou a não realização das expectativas de retorno. Uma gestão conservadora é essencial para mitigar esses riscos, estruturando a dívida de maneira prudente e, se necessário, utilizando hedge ou derivativos.

A alavancagem, quando bem-feita, tende a aumentar os dividendos dos FIIs, proporcionando potenciais benefícios para os cotistas. No entanto, é necessário um cuidadoso equilíbrio entre riscos e benefícios.

A introdução dessas mudanças exige uma atenta observação da CVM, da ANBIMA e da BSM. A falta de um regime informacional consolidado atualmente pode gerar desafios, especialmente para os investidores de varejo, que precisam ter acesso a informações transparentes sobre quais imóveis estão sendo dados em garantia e qual tipo de alavancagem está sendo adotado pelos FIIs.

A cautela e a transparência são essenciais para que os investidores possam compreender as mudanças e avaliar os riscos aos quais estarão expostos. Em um cenário de constante inovação na indústria, a capacidade de adaptação e compreensão dos participantes é crucial para o desenvolvimento saudável do mercado.

A coluna completa de Ribeiro se encontra neste link: https://capitalaberto.com.br/secoes/colunistas/alavancagem-liberada-para-fiis/