Você sabe o que é uma oferta pública no mercado de Fundos Imobiliários? É a forma como uma empresa autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) vende cotas de um FII para um grande número de investidores, ao mesmo tempo. 

As cotas podem ser oferecidas para o público em geral ou apenas para investidores profissionais.

A oferta também é chamada de emissão porque as novas cotas de um FII são emitidas para ser ofertadas ao mercado na maior parte dessas operações.

Os termos em inglês dominam nosso mercado. 

Quando um fundo faz a sua primeira emissão de cotas, ela é chamada de IPO (Initial Public Offering).

A partir da segunda emissão em diante, é chamada de follow on. 

Geralmente o patrimônio de um Fundo Imobiliário vai crescendo conforme faz novas emissões de cotas, o que torna possível investimento em novos ativos.

Assim, vão recebendo numerais ordinais para a identificação após a 1ª emissão de criação do fundo: 2ª emissão, 3ª emissão e por aí vai.

No segmento de FIIs, existem duas instruções da CVM pelas quais as ofertas são feitas: a CVM 400 em que a oferta é aberta a todos os investidores e a CVM 476 em que a operação é feita com restrições para a participação, em geral, de investidores profissionais.

Isso muda a partir de 2 de janeira de 2023, quando estas instruções serão revogadas e passará a vigorar apenas a resolução CVM 160. 

As emissões não vão mudar muito, mas vai deixar de existir essa diferenciação entre CVM 400 e CVM 476. Haverá sim a diferença entre investidores em geral e profissionais.

São considerados profissionais investidores pessoas físicas ou jurídicas que possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 10 milhões e que possam validar essa condição por escrito.

Profissionais são efetivamente os profissionais, a exemplo de fundos, tesourarias e gestores. Mas qualquer pessoa pode se equiparar a um profissional se tiver R$ 10 milhões em investimentos financeiros.

Uma empresa autorizada pelo regulador realiza uma emissão cumprindo todo um rito previsto na legislação.

Após cumprir todas as regras estabelecidas pela CVM e ter a autorização deste órgão regulador, a empresa anuncia o número de cotas oferecidas, o valor de cada cota na oferta, a taxa de distribuição por cota que permite a participação do investidor, as datas das diferentes etapas da operação e o valor planejado para ser captado com a emissão.

Quando se trata da 2ª emissão do fundo em diante, os cotistas podem ter preferência em participar da oferta.

Eles recebem o direito de exercer esta preferência durante o período de alguns dias previamente divulgados nos comunicados do fundo sobre a oferta.

Após este período de ‘exercício de preferência’, a oferta é aberta aos demais interessados.

Se a oferta for pela instrução CVM 400, é aberta ao público em geral, mas se for pela CVM 476 é estendida apenas a investidores profissionais.

As ofertas também têm valores predeterminados mínimo e máximo para a captação.  

Caso não atinja o valor mínimo, a operação pode ser cancelada.

No entanto, se atingir o valor máximo pode ter o acréscimo de 20% do valor original anunciado. Tudo vai depender do interesse do mercado na emissão e na vontade dos gestores do fundo em prolongar a oferta.

O critério para determinar o valor da nova cota em uma emissão de Fundo Imobiliário já existente pode variar.

Em geral, é o mesmo valor da cota patrimonial do FII no último fechamento de referência.

Mas a oferta pode acontecer por valor diferente, acima ou abaixo do patrimonial. 

Quando o valor é  abaixo, gera controvérsias porque pode prejudicar os cotistas antigos do Fundo Imobiliário que realiza a oferta.

De acordo com o professor de Finanças e diretor de Educação e Comunicação do Clube FII, Arthur Vieira de Moraes, as emissões primárias de cotas, aquelas em que o dinheiro dos investidores vai para o caixa do fundo, são o início de um projeto maior, que termina com o investimento do dinheiro captado em ativos alvo do fundo, a exemplo de imóveis, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou cotas de outros FII. 

“Para quem investe, não há diferença entre comprar as novas cotas ofertadas na emissão ou comprar cotas do mesmo fundo negociadas na B3. Portanto, a decisão de participar ou não de uma oferta deverá considerar o preço da emissão, se for mais vantajoso do que comprar em bolsa e, principalmente, o interesse do investidor em aumentar ou não o tamanho do seu investimento no fundo naquele momento”, conclui.