A BR Properties, uma das maiores empresas de investimento em imóveis comerciais de renda do Brasil, tem um lema: “não colecionamos imóveis; compramos os ativos na melhor fase e os vendemos, de forma oportunística, em prol dos interesses de nossos acionistas ou cotistas”, afirma o diretor-presidente da companhia, Martín Jaco.

E essa máxima se mostrou de grande valia diante dos efeitos da pandemia e dos problemas da economia brasileira. Hoje a BR Properties vive uma fase de reestruturação que só foi possível por conta da prevenção e disciplina de investimento, que pode ser traduzida com a aquisição e manutenção de bons ativos, que foram vendidos em um momento chave do mercado. A empresa foi preparada para que suas dívidas, atreladas ou não aos ativos, tivessem a possibilidade de pré-pagamento a qualquer momento.

E foi o que aconteceu. A simplificação da estrutura foi realizada com a venda de 75% de seus ativos. E a BR Properties conseguiu pagar todas as suas dívidas em um momento de juros com viés fortemente altista. Ou seja, apenas fazendo uma “arrumação interna”, a companhia alcançou o equilíbrio financeiro. E estruturou a separação do capital e da expertise na sequência.

A empresa buscava mudanças – entendeu que uma Gestora de Recursos pode ter vários veículos de investimento embaixo dela e criar produtos específicos para determinados tipos de investidores.

BROF11

Há aproximadamente quatro meses a BR Properties lançou o BRPR Corporate Offices FII, com o ticker BROF11. O Fundo de Investimento Imobiliário foi registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em dezembro de 2022. Mesmo com tão pouco tempo, o fundo já está sendo cotado para entrar no IFIX, o principal índice de fundos de investimento imobiliário da Bolsa, principalmente por conta da liquidez.

O CEO da empresa diz que o fundo foi estruturado para viabilizar a redução de capital da companhia e “já nasce como um dos maiores FIIs de escritórios comerciais do país”.

O BROF11 começou com valor de portfólio de R$ 1,2 bilhão e não teve um IPO (sigla para “initial public offering”, ou “oferta pública inicial”, em português), como normalmente acontece. Os ativos de torres de escritórios que já estavam na companhia foram colocados no novo fundo imobiliário e essas cotas foram objeto de redução de capital para os acionistas da BR Properties. “O número de cotistas do BROF11 registra aumento mensal de, aproximadamente, 5%. É a quarta vez no ano que serão pagos dividendos”.

O investidor pessoa física é um dos principais investidores nos fundos imobiliários de renda – os que pagam dividendos regularmente, como é o caso do BROF11.

Segundo Jaco, o BROF11 começa em um período de recuperação da economia: redução de vacâncias, valores de locação em ascensão, queda da taxa de juros e perspectiva de alta do Produto Interno Bruto (PIB). “Isso é muito positivo para inquilino, proprietário e cotistas. Áreas como a Avenida Faria Lima, Avenida Juscelino Kubitschek, Vila Olímpia e Jardins são alguns exemplos positivos”, cita o CEO.

Foto: Divulgação - Edifício Passeio Corporate/RJ

O fundo é composto por dois ativos, o Edifício Passeio, no Rio de Janeiro, e o Edifício Águas Claras, em Belo Horizonte (MG), em que a companhia Vale ocupa 100%.

O Passeio entrou na pandemia com 85% de ocupação, terminou o período com 96% e hoje o índice é de 95%. Ele é o principal ativo do BROF11 em razão da estabilidade que oferece, com mais de 25 inquilinos de segmentos diferentes. O prédio tem 82 mil metros quadrados e uma infraestrutura difícil de reproduzir, com restaurantes, café, academia, o segundo maior teatro do Rio (perde para o Municipal), e é próximo de uma estação de Metrô.

Estão no imóvel empresas do setor financeiro como Caixa Econômica Federal, companhias do segmento tecnológico, como a Stone, da área da Saúde, como a Notre Dame, e do setor de serviços, como a KPMG.

O Edifício Águas Claras, em Belo Horizonte, foi feito sob encomenda para a Vale. O local é estratégico para a companhia, que já assinou contrato de locação até 2030. “Com a renovação do contrato e transformação de um Built-to-Suit para um contrato típico, com pagamentos mensais, é possível ter regularidade ainda maior na distribuição dos dividendos”.

Um dos objetivos da companhia é fazer com que o BROF11 tenha crescimento também dentro de São Paulo, para diversificar o portfólio. Os escritórios triple A, no Rio e em São Paulo, oferecem risco de vacância muito baixo.

Futuro

Martín Jaco afirma que quer continuar comprando ativos de qualidade, locados, aumentando o volume deles, que trazem diversificação e oferecem menor risco ao cotista.

Está nos planos da BR Properties, ao longo dos próximos anos, lançar mais FIIs listados, além de realizar novas emissões com o BROF11. “Podemos, por exemplo, ter novos fundos de logística, dependendo das condições de mercado e viabilidade”.

A composição de montagem do portfólio de imóveis logísticos está na mira da BR Properties. “Estamos incorporando, construindo, terminando a locação, e, eventualmente, esses imóveis algum dia poderão virar o nosso fundo logístico”, detalha o executivo. A ideia é ter um veículo de logística de renda, com imóveis bem locados, consolidados, gerando renda constante para os investidores. “Isso será montado em algum momento”. Outro objetivo destacado por Jaco são os veículos “private equity”.

CRIs

Ao longo da existência da BR Properties, a companhia gerou R$ 13 bilhões em emissões de dívida, sendo R$ 1,9 bilhão em financiamentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Nós temos essa expertise. E em algum momento poderemos levantar um fundo”. Outra possibilidade são os Fundos de fundos imobiliários (FOFs - em inglês, os fundos de fundos são chamados de “funds of funds”, daí vem a sigla) é criar um veículo para quem quer optar por cotas de outras carteiras.

Para Martín Jaco, a BR Properties termina o ano melhor do que começou - a empresa está menor, mas sem endividamento e com imóveis muito bem locados. “Ser grande não significa ser bom. É possível ser grande e perder muito dinheiro. O importante é ser eficiente. O mercado já está atento a isso”.