Caio Conca, sócio da gestora Capitânia, foi o convidado do economista Thiago Otuki no programa Clube FII Entrevista.

Entre os assuntos discutidos, um dos que mais chamaram a atenção foi sobre a OPAC - oferta pública de aquisição de cotas - do Fundo Imobiliário Pátria Edifícios Corporativos (PACT11), promovida por fundos geridos pela Capitânia Investimentos detentores de 44,52% das cotas do FII. 

“A OPA nada mais é do que um movimento de você tentar acelerar algo que já existe. No caso do Pátria [com o fundo PACT11], a gente já vinha comprando o fundo há bastante tempo e tinha uma perspectiva com o fundo. A OPA nada mais é do que uma forma de você comprar mais acelerada”.

Conca afirmou que os movimentos de consolidação são, para a Capitânia, tão simples quanto fazer o fundo melhorar a rentabilidade para o cotista.

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“A consolidação é meio que inevitável em função dessa realidade: liquidez, pouca janela para captar fundo de tijolo, diluição de custo e perenidade da gestora. Tudo isso, quando você joga no liquidificador, leva a uma consolidação”.

O gestor ainda comparou os mercados de Fundos Imobiliários brasileiro e norte-americano.

“É muito difícil você imaginar que o Brasil vai ter quatro vezes mais fundos imobiliários que os Estados Unidos tendo 60 vezes menos patrimônio. Não faz sentido. Uma hora, a realidade se impõe”, afirmou.

Nesta participação, Conca ainda falou sobre as estratégias do fundo Capitânia Securities II (CPTS11), com uma carteira composta, principalmente, por cotas de outros FIIs e também por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

“Ele [o CPTS11] não é um hedge fund puro porque a gente não tem a possibilidade de comprar empresa listada e cota de FIDC, por exemplo. As nossas exposições máxima e mínima a CRI e Fundo Imobiliário estão determinadas por regulamento. É um fundo que precisa ter um máximo de 1/3 em Fundos Imobiliários e 2/3 em CRI. Há bastante tempo, a gente está usando esse limite de 1/3 de FII”.

Conca também explicou que o mercado de dívida ficou um pouco melhor para a gestão do fundo porque o cenário está mais difícil para novas originações.

“A dívida high grade ficou cara para quem compra imóvel. Dificilmente fecha a conta para o cara, mas começa a ter uma rentabilidade esperada que encosta mais em alguns fundos de tijolo, principalmente nos de renda urbana. Prefiro ter um CRI a IPCA +7,5% que alavancou a compra de lojas alugadas para uma empresa X, a comprar as lojas a IPCA + 8%, por exemplo”.

O programa Clube FII Entrevista já tem mais de 100 edições com a participação de gestores, investidores e especialistas no mercado de Fundos Imobiliários. Cada novo episódio vai ao ar pelo canal do Clube FII no Youtube quinzenalmente, sempre às segundas-feiras pela manhã.