A história mostra que a compra de imóveis sempre foi vista como um porto seguro em tempos de crise. Pode-se dizer que isso continua. Mas o mercado se adaptou à essa tendência. Hoje as pessoas optam pelos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), de olho em segurança e rentabilidade.

Os FIIs oferecem ainda outra vantagem com relação aos tradicionais imóveis. Quem tem apartamentos ou casas pode ter que esperar se precisar vender o bem. Ao contrário dos fundos, cuja liquidez permite que as cotas sejam negociadas rapidamente. “Não é possível vender apenas um cômodo de um apartamento. O investidor, porém, pode negociar 5%, por exemplo, do fundo, e ficar com 95% na carteira”, destaca Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset, gestora de recursos do Inter.

Focada na expansão de gestão dos fundos imobiliários de tijolo (ativos reais, como shoppings, galpões logísticos ou escritórios), a Inter Asset vem se destacando nesse mercado, gerindo aproximadamente R$ 9 bilhões. “Buscamos uma relevância maior no mercado de fundos imobiliários como todo” reforça Lima.

Além disso, a Inter Invest (área de investimentos do Inter) tem atualmente 277 mil clientes investindo em FIIs, representando 12% de market share de cotistas, setor formado por 2,2 milhões de investidores de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Mauro Lima tem trajetória profissional “lastreada” no tijolo e parece ter sido planejada para o cargo. Ele é formado em engenharia civil e conhece as dificuldades e os riscos da construção, da incorporação e financiamento imobiliários. “Olhando pelo retrovisor percebo como é importante saber sobre todos os processos desse segmento, até chegar ao financeiro”, ressalta.

Os números mostram como essa vivência pode trazer bons frutos. Estudando o mercado, a gestora estruturou um novo fundo – o INDE11, focado no desenvolvimento residencial de alto padrão em bairros nobres de São Paulo. O objetivo é captar até R$ 250 milhões, contando com o Lote Adicional, e destinar os recursos prioritariamente à compra de terrenos, investindo via permuta financeira nos desenvolvimentos, mitigando assim os riscos da incorporação. Segundo Lima, há uma demanda reprimida de imóveis para o público de alta renda.

A Gestora conta com a parceria da JalGP, incorporadora tradicional em desenvolvimentos residencial de alto padrão, que atuará como Consultora Imobiliária para o Fundo. Os empreendimentos a serem desenvolvidos poderão ser da própria JalGP (neste caso, será contratada uma gerenciadora independente para acompanhamento das obras), quanto de outras incorporadoras do mercado, cuja rentabilidade pode alcançar 18% ao ano acima do IPCA, no final do ciclo de investimento e venda das unidades.

O pipeline em negociação conta hoje com 11 terrenos em bairros como, Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Nova Conceição, cujos valores, somados, ultrapassam os R$ 528 milhões, mitigando assim o risco de alocação dos recursos em curto prazo.

Outro fundo imobiliário gerido pela Inter Asset é o LGCP11, “vedete” da casa, fez seu IPO em 2019 e tem foco em ativos logísticos de alto padrão. O fundo é composto por condomínios logísticos localizados em cinco estados, São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo, Goiás e Rio de Janeiro.

Há menos de quatro meses o LGCP11 fez a terceira emissão de cotas e mostrou que caiu nas graças dos mais de seus 16 mil investidores e do mercado, já que a demanda pelas novas cotas foi três vezes maior do que a oferta. “A distribuição de dividendos aos investidores referente a novembro, foi de R$ 0,72 por cota, um recorde histórico para o fundo desde seu IPO. Em abril, o valor por cota foi de R$ 0,60, o que representa uma alta de 20%, confirmando a estratégia acertada da 3ª Emissão de Cotas”, afirma Mauro Lima.

Vale a pena destacar a carteira de locatários diversificada, com nenhum deles ocupando mais de 10% de área do portfólio, ou contribuindo com mais de 11% da receita do fundo, minimizando, desta forma, os riscos referentes à vacância e inadimplência cujas taxas estão praticamente zeradas.

O mercado de FIIs, que teve um ano desafiador, em razão da taxa Selic, entre outros motivos, espera 2024 com boas perspectivas. Além disso, a curva da taxa de juros em queda atrai o investidor. “Deve haver a migração do capital do investidor para os fundos imobiliários. Os holofotes do mercado financeiro devem acender mais fortemente nesta direção, e pretendemos crescer e consolidar ainda mais nossa posição no mercado”, ressalta Lima.