O mercado de FIIs teve um ano desafiador; mas os descontos indicam bons negócios para os investidores. O ano de 2024 dá seus últimos suspiros. O período começou bem para os fundos imobiliários, em ascensão. A curva de juros estava em queda, renovando máximas históricas.

No segundo semestre, em agosto, as chuvas e trovoadas fecharam o horizonte da indústria de FIIs. O aquecimento global, que provoca o mau tempo, atende pelo nome de “questão fiscal”. No início do ano o mercado não havia registrado os impactos do novo governo. “O aumento dos gastos federais realmente foi muito forte. E a transferência de renda feita no começo do ano começou aos poucos a ser sentida na economia”, detalha Lana Santos, analista de fundos imobiliários do Clube FII.

O resultado disso é a “inundação”. A situação fiscal faz uma pressão muito grande sobre a inflação. Com isso, o Banco Central voltou a subir os juros, que vinham num ritmo de cortes. E o pior – mais chuvas e trovoadas, ou seja, perspectiva de alta da Selic, até mais do que se esperava, com a curva de juros acima dos 15% e o dólar batendo as máximas, acima de R$ 6.

Um tsunami acaba pesando sobre as cotações dos fundos imobiliários, uma vez que esses ativos dependem dos juros futuros. A taxa de juros elevada faz com que os títulos públicos sejam mais vantajosos e, por isso, acontece uma fuga de capital dos ativos de renda variável, que oferecem mais risco, para os de menor risco, que remuneram melhor. “Por outro lado, percebemos que juros mais altos servem para controle da inflação. Esse controle é necessário, mas se não for bem dosado, pode gerar um movimento também de retração da economia”, explica Lana.

Isso tudo se transforma numa percepção de risco para os investidores, que avaliam que, se os juros estarão mais altos no futuro, quer dizer que a inflação seguirá a mesma toada. Isso é negativo para os FIIs, que tendem a cair.

Ano excelente

Lana Santos reitera que, embora as cotações na Bolsa estejam caindo, o mercado imobiliário teve um 2024 que se assemelha a um jardim ensolarado com passarinhos cantando. Houve redução na vacância, aumento de preço médio pedido por metro quadrado e também novas entregas de estoque ao longo dos meses. “O mercado segue melhorando tanto para lajes corporativas, quanto para galpões logísticos”. 

A especialista chama a atenção exatamente para os fundos de tijolo, que tiveram vendas de ativos acima do valor patrimonial, repondo não só a inflação do período, mas também vendendo acima do laudo de avaliação, mostrando o mercado aquecido e se valorizando ao longo do tempo.

Temos, portanto, um mercado controverso, com o “fenômeno” da chuva e do sol ao mesmo tempo neste fim de 2024. “Vemos o mercado de Bolsa muito ruim, mas o imobiliário mostra boa performance. Para 2025 a nossa percepção é de que o cenário pode continuar assim por algum tempo”.

Ela observa que não existe perspectiva de valorização grande no curto prazo. A não ser que a curva de juros comece a se fechar. “É necessária uma visão mais clara, um posicionamento mais forte do governo, de reduzir gastos, de realmente controlar a inflação. No Banco Central vemos um posicionamento firme de controle da inflação com a elevação de juros, o que é positivo para o mercado. Mas, ainda assim, o importante é a resposta do governo para a redução de gastos”.

Portanto, o início de 2025 ainda pode ser desafiador Mas, vale lembrar, como já foi aqui registrado, que o mercado imobiliário está performando bem e o momento de compra é “excelente”. “Como isso deve se permanecer por mais algum tempo, a sugestão para os investidores é manter as compras e os aportes, e comprar aos poucos, porque o mercado ainda pode cair um pouco mais”, afirma Lana.

No longo prazo o mercado vai voltar. A economia é cíclica. Quem faz compras agora consegue um preço muito baixo e pode ter retornos expressivos no longo prazo. Pensando assim, as chuvas e trovoadas, na verdade, são um aviso que a hora é de agir.

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